Votos necesarios en la comunidad de propietarios
El voto en la comunidad de vecinos, recogida en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, de forma general, para acuerdos denominados de administración o gestión, y entre ellos los más habituales, como son la aprobación de cuentas o presupuestos de gastos, liquidaciones de morosidad, revisiones de contratos, regular temporadas de calefacción, determinar una gratificación al empleado, etc..
No obstante lo anterior, debe de tenerse en cuenta, si la junta se celebra en primera convocatoria (las mayorías se calculan sobre el total de propietarios y cuotas de la comunidad), o en segunda (la mayoría se calcula solo sobre la base de los asistentes y sus cuotas), si bien es cierto, y la experiencia diaria así lo demuestra, que en la práctica los acuerdos de mayoría simple, se adoptan por la doble mayoría simple de cuotas y número de asistentes.
Un vecino moroso puede votar en determinadas circunstancias, tal como abordamos en el articulo ¿Cuando puede votar un moroso?, como por ejemplo, cuando otro vecino delega su voto.
El voto en la comunidad de vecinos: mayoría simple
En la mayoría simple, no se tiene en cuenta nunca el voto del ausente, ya que el voto en estos casos solo puede emitirse en la misma Junta.
Cualquier propietario ausente y los presentes que hayan votado en contra o salvado el voto en la Junta podrán impugnar el acuerdo, siempre judicialmente, en la forma y plazos del art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cuándo es necesaria la unanimidad en la comunidad de propietarios?
El voto en la comunidad de vecinos para la unanimidad, se recoge en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, para aquellos acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la Propiedad Horizontal de la finca, o en los estatutos de la propia comunidad.
Como puede ser, por ejemplo la desafectación de elementos comunes ( la vivienda portería para su posterior venta). Para ello hace falta conocer la opinión de los ausentes para lo cual deberán opinar en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
¿Cuándo es necesaria la mayoría de tres quintos?
El artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal menciona como supuestos, el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1 del articulo 17, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
Votos para nuevas instalaciones y mejoras en la comunidad de vecinos
En el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, se regula esta mayoría conseguida gracias al voto en la comunidad de propietarios, como necesaria para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, además de no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
En estos casos, debe tenerse en cuenta que a pesar de la adopción de la mayoría, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no se le pueda privar de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Mayoría necesaria para apartamentos turísticos
Recientemente la introducción del Articulo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, permite adoptar con el voto en la comunidad de vecinos favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística (Viviendas de Uso Turístico), suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad.
Siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Importante es tener en cuenta en relación con estos acuerdos del 17.12, que no tendrán efectos retroactivos.
El voto en la comunidad de vecinos: la mayoría de un tercio
El Articulo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, regula este tipo y de mayoría, y enumera los supuestos en los que se requerirá el voto en la comunidad de vecinos favorable de un tercio del total de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación.
Entre otros la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de la instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.
El voto para telecomunicaciones y suministros energéticos
No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, se les podrá autorizar siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
